Ce inseamna REIT?

Ce inseamna REIT?

Foto www.colliers.com 

Oricare ar fi structura portofoliului tău de investitor, dacă ai un model propriu sau adaptat după oricare zeu contemporan al investițiilor bursiere cum ar fi Warren Buffett, fondatorul Berkshire Hathaway cunoscut ca  "Oracolul din Omaha",  Peter Lynch, fondatorul fondului de investiții Fidelity Magellan Fund sau Ray Dalio, fondatorul Bridgewater Associates, acesta va trebui să conțină intr-o anumită proporție și investiții în imobiliare.

Dar cum să faci acest lucru când terenul și construcțiile sunt în marea majoritate foarte greu de achiziționat pentru cineva cu un venit obișnuit?

În anii 60, Statele Unite s-au gândit la o soluție care să permită oricărui om să poată investi în imobiliare.

Ce este REIT (Fond de Investiții Imobiliare)? 

Sursa imagine www.assets-news.com 

Așa au apărut REIT-urile, (REIT din acronimul englezesc Real Estate Investment Trusts), companii care au că obiect principal de activitate investiția în imobiliare (engl. Real Estate Investment) și care functionează după reglementări specifice.

REIT-urile îți permit accesul la investițiile imobiliare atunci când ai un capital limitat.

Un REIT e o companie care deține și în cele mai multe cazuri, operează bunuri imobiliare de diverse tipuri, care produc venituri.

Printre bunurile imobiliare deținute putem enumera: tipuri diverse de spații comerciale inclusiv birouri și locuințe, depozite, centre comerciale, mall-uri, hoteluri, păduri.

Sunt și REIT-uri care finanțează proprietăți imobiliare. 

Regulile americane au fost copiate de către restul lumii și azi avem peste 40 de țări sau regiuni  care au reglementat REITul.

Sunt cinci miliarde de oameni care trăiesc în aceste țări. 

Există 893 REIT-uri listate global, care au o capitalizare de 2,5 trilioane de USD.

Sursa foto: www.reit.com 

România nu intră în aceste statistici deoarece nu are o reglementare pentru REIT așa cum, spre exemplu,  are vecină noastră Bulgaria.

În țările G7 găsim astfel de reglementări și nu e de mirare, pentru că în anul 2021 în Stetele Unite, REIT-urile au avut o contribuție majoră la economia țării:

• REIT-urile au angajat aproximativ 307.000 oameni care au avut obținut venituri de 22,7 miliarde USD.
• În plus, dacă adăugăm firmele care au legatură cu REIT-urile, putem număra încă  834.000 de locuri de muncă și încă 61,1 miliarde USD plătite în salarii.
• REIT-urile au distribuit acționarilor 92,3 miliarde în dividente.
• REIT-rile au investit  107,5 miliarde USD în construcții noi sau în întreținerea celor existente.

În imaginea de mai jos găsești cine investește în REIT

Există și critici. 

În  multe țări, REITurile au reguli de taxare speciale, permit speculațiile cu imobile, vând cu rate ipotecare mari, iar consecință este scăderea posibilităților de cumpărare de locuințe pentru populație. 

Cum funcționează un REIT și când o companie devine Real Estate Investiment Trust?

Sursa imagine: www.outlookindia.com 

REIT-urile au o structura similară cu a unui fond mutual în care investitorii își pun capitalul că să cumpere părți (engl. shares) dintr-o societate imobiliară cu scopul de a  obține venituri.

Condiția principala este că această companie (REIT) să distribuie anual cel puțîn 90% din veniturile impozabile către acționari.

Acest fapt îți permite, ca investitor individual, să ai venituri din deținerea de proprietăți imobiliare fără a fi nevoit să cumperi sau să finantezi nimic în mod direct. 

Alte condiții că o societate să fie considerată REIT (în USA Codul § 856 — Definition of Real Estate Investment Trust):

• Cel puțîn 75% din totalul deținerilor le are în imobiliare, cash sau bonuri de tezaur.
• Obține cel puțîn 75% din venitul brut din chirii, împrumuturi ipotecare sau vânzări de imobiliare.
• plătește, după cum am spus, an de an 90% din veniturile impozabile către acționari.
• Este o persoană juridică considerată că fiind corporație.
• E condusă de către un bord director.
• Are, după primul an de funcționare, cel puțîn 100 de acționari.
• Nu are cinci sau mai puține persoane care să dețînă mai mult de de 50% dintre acțiuni.

REIT-urile pot fi, după modul de accesibilitate la acțiuni:

• Tranzacționate public pe piețele de capital.
• Înregistrate oficial dar netranzactionate. Sunt fonduri imobiliare private care sunt manageriate profesionist, investesc direct în  imobile dar nu sunt listate pe burse. Sunt disponibile doar investitorilor importanți și de obicei se cere o investiție minimă destul de mare. 
• Private. Acestea nu își  tranzacționează acțiunile pe bursele de valori.

Din punct de vedere operațional există două tipuri principale

• De deținere de bunuri (engl. equity REITs)
• De împrumuturi ipotecare (engl. mortgage REITs  sau prescurtat mREITs)
• Pot există și hibride, care să combine cele două principale.

Din 2014 REIT-urile de bunuri (equity Real Estate Investment Trusts) au devenit o clasa de dețineri distinctă în Standardul Global Industry Classification ale indicilor S&P (Standard and Poor\\\\\\\'s), DJIA (Dow Jones  Industrial Average) și MSCI (Morgan Stanley Capital Internațional).

Care sunt avantajele și dezavantajele investiției în REIT?

Sursa foto: www.concreit.com 

Ce avantaje ai dacă investești în REIT?

• Posibilitatea de investiție în imobiliare cu contribuții mici 
• Pentru cei care vor să investească fără a avea un capital semnificativ, REIT-urile creează o oportunitate de investiție într-o gamă variată de proprietăți și odată cu această, realizezi diversificarea portofoliului tău.
• Protecție contra inflației.
• Valoarea imobiliarelor crește de obicei în perioade inflaționiste, când prețurile și chiriile tind și ele să crească. 
• De aceea REIT-urile pot constitui protecție (engl. hedge) împotriva inflației.
• Lichiditate
• Așa cum se știe, investiția în imobiliare este destul de dificilă, necesitând găsirea unui client, destule acte de întocmit, etc, când e vorba de a vinde, pe când acțiunile în REIT-uri care se tranzacționează pe bursă oferă avantajul lichidității acțiunilor.
• Venituri din dividente
• Având în vedere faptul că 90% din venit este distribuit acționarilor, REIT-urile sunt atractive celor care doresc venituri rapide în termen scurt.
• Diversificare de portofoliu
• Deoarece REITurile au o legătură mai puțîn puternică cu celelalte tipuri de valori, sunt o excelență sursă de diversificare a portofoliului.

Ce dezavantaje pot există în investițiile în REIT-uri?

• Acțiunile REITurilor sunt tranzacționate pe burse, ceea ce duce la fluctuații de preț în timpul sesiunilor. 
• Pentru cei care doresc creșterea valorii pe termen lung, REITurile nu sunt atât de recomandate deoarece distribuirea a mai mult de 90% din profit duce la capacitate mică de acumulare pe termen lung.
• Ești impozitat anual că pentru orice companie, pe când societățile care nu distribuie dividente își pot reinvesti profitul
• În unele țări, dividentele sunt impozitate la nivelul obișnuit de venit. În plus trebuie să ai grijă la evitarea dublei impuneri asupra veniturilor din țări în care tu nu ești rezident fiscal. Chiar și la venituri relativ mici, să plătești un impozit de 20% - 30% ar fi destul de neplăcut.

Ce investiții implică REIT-urile?

Sursa foto: www.concreit.com  

Ce tipuri de proprietăți imobiliare dețin REIT-urile?

REITul în care investești vrei să constituie un instrument pentru creșterea veniturilor tale.

Veniturile provin din:

• Închirieri
• Servicii conexe proprietăților 
• Venituri din ipoteci  

Că urmare, REITurile trebuie să se preocupe de gradul de ocupare și de încasarea chiriilor. 

REITurile dețîn o gama foarte largă de proprietăți de care pot genera profit.

Așa cum se observă în imaginea de mai jos, în 2019 erau nu mai puțin de 12 sectoare generatoare de venit, începând cu cele industriale, dată-centers, păduri, și până la cele comerciale. 

Spațiile de birouri și rezidențiale ocupau zona de mijloc cu o rentabilitate deloc rea, de circa 30%.

Sursa: www.investopedia.com

Cum se tranzacționează? 

Ca investitor individual (retailer) poți să alegi o varietate de moduri în care să investeșți în REITuri.

• Cumpărarea de acțiuni ale REITurilor listate pe bursă
• Fonduri mutuale 
• ETF (Exchange - Traded Funds)
• Participare la fonduri nelistate sau închise, dacă îndeplineșți anumite condiții

Pe scurt:

• Stabilește-ți profilul și de aici strategia pe care o vei adopta. E bine să o scrii, chiar dacă din timp în timp e indicat să o revizuiești.
• Stabilește ce companie sau companii vrei să cumperi pe baza profilului tău de investitor și a analizei pieței
• Deschide o poziție în contul tău și investește în instrumente pe care le cunoști.

Care sunt riscurile asociate cu acest tip de investiții?

Sursa foto www.theedgesingapore.com

Ca în oricare investiție, recuperarea banilor nu e garantată.

Cu toate că prețurile proprietăților istoric tind să crească în timp mai îndelungat, în perioade scurte sau chiar medii, piață imobiliară poate fi impredictibilă: 

• În recesiunea din 2008 piață s-a prăbușit tocmai în momentul în care cei mai mulți investitori puteau jura că, iată nu poate merge decât în sus,  iar dacă cumperi azi o proprietate nu o poți vinde mâine decât cu un preț mai mare. 
• În schimb, în timpul pandemiei COVID, în multe locații, contrar așteptărilor, piața a atins cele mai înalte cote!

Prețurile sunt influențate de mai mulți factori, din care putem enumera: 

• cererea și oferta
• mișcările demografice
• ratele dobânzilor,
• legislație și politică statală în domeniu,
• evenimente neprevăzute de orice natură (sociale, economice, politice, sanitare, naturale, climaterice, etc),
• Toate cele de mai sus pot duce la modificări de prețuri de cumpărare și ale chiriilor.

În cazul unei lebede negre, piața ar putea să cadă și să se blocheze tranzactionările. 

Investitorii ar fi nevoiți să stea cu spații neocupate, sau nevândute pentru perioade care pot să dureze 2-3 ani. La limita, presați de creditori, ar putea chiar să vândă în pierdere unele proprietăți.

La toate acestea se adugă riscul generat de factorul uman, atunci când conducerea unui REIT să ia decizii greșite care să afecteze rentabilitatea.

Cum pot investi în REIT Romania sau alte companii REIT?

Sursa foto: www.seekingalpha.com 

Așa după cum s-a arătat, REIT în România nu se bucură de o reglementare specifică.

Există doar câteva companii de REIT în România listate pe BVB, de aceea, de cele mai multe ori investitorul român este nevoit să își îndrepte atenția spre bursele externe. 

Totuși, datele cuprinse în studii arată faptul că piață REIT în România are un potențial foarte mare și o serie de oportunități pentru investitori:

• Imobilele sunt considerate accesibile, deoarece sunt necesare doar între 8 și 9 salarii medii pentru achiziția unui aparrtament de două camere nou. Prin comparație, același apartament de 55 mp, la Praga poate să echivaleze cu 18, la Budapesta cu 15 iar la Viena cu 12.
• Imobilele sunt mai ușor de cumpărat în 2023 față de 2022 dacă luăm în considerație Indicele Puterii de Cumpărare, astfel Bucureștiul, Timișoara și Iașul ar fi cel mai accesibile, iar Clujul cel mai scump din acest punct de vedere. 
• Dacă se ia în considerație prețul per metru pătrat, se observă o stabilizare a acestuia pentru București în jurul a 1500 eur. Valoarea per mp ajustată cu inflația începând din 2014, a crescut cu 40%. 

Anul 2014 este considerat începutul actualului ciclu imobiliar.

Conform lui Robert Kiyosaki, etapele unui ciclu imobiliar are patru etape

• Revenire (recovery)
• Expansiune (expansion)
• Supra ofertare (hyper-supply)
• Recesiune (recesion).

Aceste etape sunt bazate pe efectul cererii și ofertei pe piață imobiliară și poate afecta prețul și profitabilitatea proprietăților.

Dacă, piața în România se află în expansiune, atunci recomandarea lui Robert Kiyosaki este de a investi, în cazul nostru în REIT România.  

Experții recomandă în general, că din totalul portofoliului tău de investitor, imobilarele să ocupe o cotă cuprinsă între 5% și 15%.

Această cotă este subordonată fiecărui investitor în funcție de profil

• Scop final al investițiilor.
• Toleranță la risc.
• Orizontul de timp, dar nu numai.

Un studiu interesant te poate orienta spre cota de imobiliare deținută în funcție de vârstă, așa cum se arată în graficul de mai jos:

sursa : www.reit.com 

Criterii de selecție

REITurile, ca orice alte companii expuse pe bursă, au prețul acțiunilor dictate de piață.

Pentru a evalua valoarea investiției tale în acțiuni de tip REIT, ar trebui să iei în considerare, după cum indică specialiștii, cel puțîn următoarele: 

• Creșterea estimată a valorii dividentelor REITului.
• Randamentul total al investiției calculat prin estimarea valorii totale a pachetului de acțiuni la momentul în care dorești să le vinzi, la care să adaugi valoarea dividentelor încasate până la acel moment.
• Randamentul veniturilor din dividente raportat la alte investiții orientate spre venituri, cum ar fi:  bonduri, acțiuni în firme de materii prime și energie, alte investiții cu redevențe ridicate. 
• Valoarea proprietății - NAV ( engl. net asset value)

Ceea ce trebuie să știi, este că în cazul REITurilor metricii tradiționali cum sunt Earnings per share (EPS) sau Price-to-Earnings (P/E) nu sunt de mare încredere.

O măsurătoare foarte folosită este FFO (funds from opperations) care ia în calcul deprecierea. Utilizează FFO împreună cu alți indici cum ar fi rată de creștere (growth rateș), istoricul dividentelor (dividend history) și rata datoriilor (debt ratios).

Mai jos ai un exemplu de calcul FFO pe doi ani pentru un REIT XYZ (sursă Investopedia)

Sursa: investopedia

Ceea ce reiese este faptul că parte din vânzarea proprietăților a fost inclusă direct în calcul, astfel FFO este de 838.389 USD în 2019 și 757.598 USD în 2020.

FFO = net income + amortization + depreciation - capital gains from property sales

Totodată, pe lângă FFO se practică utillizarea AFFO (adjusted funds from operations).

Acesta adaugă la FFO costurile indirecte cum ar fi creșterea chiriilor, costurile de capital, etc și de multe ori este preferat FFOului, deși - trebuie să știi - formulă AFFO nu este așa de obiectivă..

Formulă AFFO este:

AFFO = FFO + rent increases - capital expenditures - routine maintenance amounts

Cum pot, ca investitor să obțin dividente din REIT-uri? 

Poți obține randamente bune ale dividentelor investind:

• Direct în REITuri, companii (trusturi) care dețîn direct proprietăți imobiliare, închiriază, vând, finanțează, obțin venituri din exploatare aacestora
• REITuri listate la bursă. Poți să cumperi și să vinzi acțiuni că oricare altele
• REITuri nelistate. Acțiunile le poți cumpără doar direct de la cei care doresc să vândă sau să participi că acționar la înființarea socetatii.
• REITuri închise - acolo unde trebuie să îndeplinești condiții destul de exclusiviste
• O subgrupa interesantă este aceea a dezvoltatorilor
• Prin intermediul fondurilor de investiții REIT ETF care  nu deține proprietăți, nu se ocupă de management imobiliar, nu finanțează imobiliare, dar investește în REITuri. Avantajul aici este o dispersie a riscurilor și deținerea de acțiuni la mai lute REITuri alese după criteriile celor care manageriază ETFul și care pot fi și copierea de indicil 

Randamentul mediul al REIT-urilor

În REITurile Românești găsim doar câteva companii care în fapt sunt dezvoltatori listați la Bursă. Randamentul dividentelor nu este încă unul spectaculos, situându-se mai mulți ani cu aproximație între 1% și 4%. 

Pe piață americană, de la izbucnirea pandemiei în 2021, REITurile au avut o rentabilitate mai bun decât indicele S&P 500.

Sursa: https://zaksbuilding.com/ 

Sfaturi și recomandări despre investiția în Real Estate Investment Trust

Sursa foto: www.seekingalpha.com

Investițiile în REIT te scutesc de o sumedie de bătăi de cap pe care le au cei care cumpără și administrează proprietăți la modul fizic, începând de la credite și sume de bani ce trebuiesc investite, renovări, îmbunătățiri, riscurile închirierilor, și nu numai. 

Tocmai de aceea, sunt persoane care nu au câștigat cât preconizau, sau au pierdut bani în diferite ocazii investind în imobiliare.

Nu se recomandă să împrumuți bani că obții suma minimă necesară participării la REITuri netranzactionate pe bursă sau private, oricât de ademenitoare ar fi promisiunile acestora.

În țările vestice, mai ales în SUA există și impostori care încearcă să vândă investiții în “REIT”uri care se dovedesc excrocherii. Există un registru al REITurilor legale și poți caută în baza de date EDGAR a Comisiei Americană pentru Valori Mobiliare și Bursă (US  Securities and Exchange Commission)

Tranzacționarea pe bursă a REITurilor îți permite să speculezi pe baza fluctuațiilor de preț cu ajutorul instrumentelor derivate, dar riscurile vin la pachet cu potențialul mare de câștig. 

De aceea îți recomandăm să parcurgi un curs teoretic, cum e cel de aici înainte de a investi  în REIT. Totodată, exersează tehnicile învățate deschizând un cont demo pe oricare platformă pusă la dispoziție de un broker autorizat.

Un consilier pentru investiții (poți găsi și aici unul) te poate ajută să identifici obiectivele tale financiare și să îți recomande un REIT care să corespundă acestora. 

Ca în orice întreprindere pe care o faci, fi prevăzător, fă cercetarea și evaluarea exactă pentru a obține informațiile relevante înainte de a acționa.

Faptul că ai investit într-un REIT nu înseamnă că te poți culcă liniștit pe o ureche. Din timp în timp verifică mersul companiei și ajustează-ți investiția în consecință.